Für eine Investition in Immobilien gibt es verschiedene Möglichkeiten. Erstens kann man direkt in einzelne Liegenschaften (Wohnungen oder Mehrfamilienhäuser) investieren. Zweitens kann man Immobilienfonds über die Börse kaufen. Drittens kann man Aktien von Immobiliengesellschaften erwerben, ebenfalls am Aktienmarkt.

Jede dieser Optionen hat spezifische Vor- und Nachteile.

Ein gewichtiger Vorteil von Immobilienfonds gegenüber Direktanlagen ist die starke Diversifikation sowie die professionelle Verwaltung und Bewirtschaftung der gehaltenen Liegenschaften, welche bei Direktanlagen den Eigentümer mitunter viel Aufwand bescheren. Der Investor kann häufig wählen zwischen einem ausschüttenden Fonds (wobei die Ausschüttung versteuert werden muss) oder einem thesaurierenden Fonds (wo die Ausschüttungen wieder investiert werden).

Immobilienfonds werden wie erwähnt über die Börse gehandelt. Vom dort bezahlten Marktpreis ist der Nettoinventarwert oder Net Asset Value (NAV) des betreffenden Fonds zu unterscheiden. Der NAV wird berechnet, indem die Verkehrswerte der einzelnen im Fonds gehaltenen Liegenschaften summiert und die Verbindlichkeiten abgezogen werden. Indem der Wert durch die Anzahl Fondsanteile geteilt wird, kann der NAV pro Fondsanteil ausgewiesen werden.

Nun weicht der an der Börse bezahlte Preis häufig vom NAV ab. Man spricht von einem Agio, wenn der Marktpreis über dem NAV liegt. Im historischen Durchschnitt beträgt das Agio bei dieser Anlageklasse ungefähr 15% bis 20%.

In den letzten Monaten ist es indes zu einem aussergewöhnlich starken Anstieg des Agios gekommen. Teilweise werden Preisaufschläge von 60% und mehr bezahlt. Das heisst, beim Kauf an der Börse muss ein hoher Aufpreis bezogen auf den Nettoinventarwert bezahlt werden. Da man gezwungen ist, Fondsanteile über die Börse zu handeln, muss das eingepreiste Agio bezahlt werden. Eigentlich könnte dies als Blasensignal gedeutet werden. Nach wie vor sind die Anleger aber mit der Situation konfrontiert, nur wenige Handlungsoptionen zu haben. Die extreme Geldpolitik – in der Schweiz gibt es seit dem Jahr 2015 im kurzfristigen Bereich (Saron) Negativzinsen – führt dazu, dass Aktien und Immobilien fast «alternativlos» aber auch äusserst teuer geworden sind.

Das Stichwort Negativzinsen beschäftigt uns auch bei Corefinanz. Denn während Anleger für ihre Cashbestände ihren Banken immer häufiger Zinsen bezahlen müssen, ist es im umgekehrten Fall, d.h. wenn Sie eine Finanzierung für beispielsweise ein Portfolio von Mehrfamilienhäusern bei Ihrer Bank anfragen so, dass die Bank auf der sogenannten Nulluntergrenze beharrt – anstatt eben den deutlich negativen Saron als Basis für Ihre Finanzierung zu nehmen. Der Saron notiert bei ungefähr -0.75%, so dass ein Hypothekarnehmer den Betrag von 0.75% zu viel für seine Finanzierung bezahlt, und dies Jahr für Jahr.

Es muss also das Ziel sein, die Nulluntergrenze bei der Finanzierung zu entfernen. Wir haben hierfür bei Corefinanz verschiedene Lösungsansätze entwickelt und begleiten und unterstützen unsere Kunden massgeblich darin, dieses Ziel zu erreichen.

Generell ist es unser Ziel für unsere Kunden die optimale Finanzierung zu erreichen und signifikant Zinskosten einzusparen. Dabei machen wir unseren Kunden bei allen Finanzierungsvarianten transparent, welche Kosten in der Zukunft entstehen bei Berücksichtigung der aktuellen Zinsstrukturkurve – aber auch bei Zinsschockszenarien, d.h. wenn die Zinsen deutlich steigen oder sinken.

Wenn Sie sich fragen, welchen Einfluss die Nulluntergrenze oder steigende oder sinkende Zinsen auf Ihre aktuelle Finanzierung haben, freuen wir uns auf Ihren Anruf auf 044 269 80 80 oder Ihre Email-Nachricht an info@corefinanz.ch.


Philipp Jäggle

Corefinanz AG
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