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Immobilienwerte unter starkem Zinsdruck

Während die Europäische Zentralbank (EZB) gestern ein weiteres Mal den Leitzins um 0.25 Prozent anhob, legte die Federal Reserve (FED) am Mittwoch nach zehn Schritten eine erste Verschnaufpause ein. Die US-Inflationsindikatoren haben sich seit Sommer 2022 deutlich abgekühlt. FED-Chef Jerome Powell signalisierte jedoch, dass aufgrund der starken Kerninflation mit weiteren Zinsschritten zu rechnen sei. Auch EZB-Chefin Christine Lagarde unterstreicht: «Es ist sehr wahrscheinlich, dass wir die Zinsen im Juli weiter anheben werden.» Die EZB arbeitet somit mit einem Hauptrefinanzierungssatz von 4.25 Prozent und die FED belässt den Leitzins bei 5.00 – 5.25 Prozent.
Auch die Märkte rechnen aktuell, dass sowohl FED wie auch EZB dieses Jahr noch weitere Zinserhöhungen planen. Ein erster Rückgang der Zinsen wird bei FED auf Ende Jahr und bei EZB Anfang 2024 erwartet. Zudem zeigt die Erwartung, dass die Schweizerische Nationalbank am 22. Juni 2023 ebenfalls einen weiteren Schritt von 0.25 Prozent vollziehen wird und den Leitzins auf 1.75 Prozent anhebt.

Sinkende Immobilienwerte
Die steigenden Leitzinsen haben direkte Auswirkungen auf die Immobilienwerte. Nachdem es in den USA zur Krise der Regionalbanken kam und in Schweden und Deutschland die Immobilienpreise stark gefallen sind, wird nun auch am Schweizer Markt ein Rückgang der Preise für Mehrfamilienhäuser registriert. Die Marktpreise für Mehrfamilienhäuser fallen im ersten Quartal 2023 um rund 12 Prozent zum Vorjahresvergleich, wie eine Studie von Fahrländer Partner feststellt. Ganz so angespannt wie bei unseren nördlichen Nachbaren ist die Lage nicht. Doch hoch belehnte Projekte rechnen sich nur noch knapp und ein Gewinn in Zukunft ist nicht garantiert – vor allem Entwickler müssen neu rechnen.
Blickt man in die Zukunft, erwarten die Zinsfutures für den SARON einen Zinssatz von über 2.00 Prozent bis im Dezember 2023. Rechnet man eine Kreditmarge von rund 0.80 Prozent hinzu, resultiert ein Zinssatz von 2.80 Prozent. Verglichen mit der Zinslandschaft vor Juni 2022 erhöht sich die Belastung um den Faktor 3.5. Ein schneller Rückgang der Zinsen ist nicht zu erwarten, da die Inflation hartnäckig bleibt und vor allem die Kerninflation keine Anzeichen auf eine Erholung zeigt. Mit der Erhöhung des Referenzzinssatzes Anfang Juni ist zudem ein weiterer Inflationsschub auf Ende Jahr zu erwarten.

Refinanzierungsrisiken
Neben dem Zinsanstieg verlieren einige Banken den Appetit auf die Ausgabe von Fremdkapital. Finanzierungen mit einer hohen Belehnung werden somit schwieriger. Banken schauen wieder genauer hin. Hoch belehnte Schuldner müssen damit rechnen, dass sie in absehbarer Zeit Neuverhandlungen über Amortisationen führen müssen.

Unzureichende Absicherung
Am Markt gibt es einzelne Banken, die ihre Margen erhöhen müssen, da sie in der Phase der Negativzinsen mutmasslich zu aggressiv günstige Festhypotheken vergaben. Aufgrund der gestiegenen Leitzinsen bezahlen Banken wieder höhere Zinsen auf die Spareinlagen, was dazu führt, dass auf sehr günstigen Festhypotheken Verluste in Kauf genommen werden müssen, sofern die Institute die Kreditbücher nicht oder ungenügend gegen steigende Zinsen abgesicherten haben. Am 22. Mai 2023 verkaufte die Regional Bank PacWest Bancorp ein Kreditportfolio in der Höhe von USD 2.6 Mrd. an Kennedy-Wilson Holdings. Der Preis für das USD 2.6 Mrd. Portfolio lag bei USD 2.4 Mrd., was einem Abschlag von knapp 10 Prozent entspricht. Dank der gewonnenen Liquidität kann PacWest Bancorp die Bilanz aufbessern.

Lage in der Schweiz
Die Inflation in der Schweiz stieg im Mai 2023 im Vergleich zum Vormonat um 0.3 Prozent. Gegenüber dem entsprechenden Vorjahresmonat betrug die Teuerung +2.2 Prozent. Der Anstieg zum Vormonat ist auf verschiedene Faktoren zurückzuführen, unteranderem auf die höheren Preise für Wohnungsmieten, Pauschalreisen ins Ausland und Lebensmittel. Die Preise für den Luftverkehr und Treibstoff sind gesunken. Mit einer Teuerung von 2.2 Prozent ist die Inflation im internationalen Vergleich moderat, übertrifft die Vorgabe der SNB aber noch immer.

Fest steht, dass sich heute ein breiter Vergleich der Finanzierungsangebote noch stärker auszahlt als in den vergangenen Jahren. Der Preis für Fremdkapital wird weiter steigen. Die Corefinanz AG platziert pro Jahr über CHF 1 Mrd. Finanzierungsvolumen am Markt, was einen umfassenden Marktüberblick zu den besten Angebotskonditionen ergibt. Zudem stehen die Mitarbeitenden im täglichen Austausch mit Kapitalgebern wie Banken, Versicherungen und Pensionskassen. Dies hilft bei der optimalen Platzierung von Neugeschäften wie auch bei Refinanzierungen. Durch den Fokus auf die Fremdkapitalfinanzierung kennt die Corefinanz AG die Bedürfnisse der einzelnen Institute und weiss, wie es Schuldner zu präsentieren gilt, um die besten Konditionen zu sichern.

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Andreas Weber

Partner und Geschäftsführer bei Corefinanz AG.

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