Wer hätte Anfang dieses Jahres gedacht, dass die weltweite Wirtschaft während Monaten praktisch stillsteht. Und dies erst noch staatlich verordnet. Wohl nur die wenigsten Unternehmer hatten dieses Szenario auf ihrer Risikomatrix aufgeführt. Positiv ist, dass die Schweizer Wirtschaft wieder in Gang kommt. Doch nach dem vom Bundesrat angeordneten Lock-Down steckt der Schock noch immer in den Knochen vieler Unternehmer. Konnten die schlimmsten Konsequenzen kurzfristig durch die Liquiditätsspritzen des Bundes verhindert werden, wird in Zukunft noch viel Diskussionsbedarf zwischen Kreditnehmern und ihren Kapitalgebern bestehen. Denn die Kreditverträge, welche so manches Unternehmen unterzeichnet hat, verlangen nach Neubewertungen der Kredite durch die Banken.   

Währendem die Geschäfte wieder offen sind und der Konsum anzieht, können die verlorenen Monate nicht mehr aufgeholt werden. Neben Hotelbetrieben, welche durch die stark zurückgegangenen Reisetätigkeiten enorme Umsatzeinbussen zu beklagen haben, müssen wohl auch Vermieter von Gewerbeliegenschaften eine Einbusse auf der Ertragsseite in Kauf nehmen. Wobei in der Hotelbranche die Einbussen offensichtlich sind, laufen bei vielen Vermietern noch Verhandlungen über Mietzinsstundungen oder die Reduktion der Miete für die Gewerbetreibenden. Dabei ist wohl beiden Parteien geraten, eine Lösung zu finden. Denn in den aktuellen Zeiten einen neuen Mieter zu finden, wird nicht einfach sein. Des Weiteren sind KMU betroffen, welche Engpässe in der Supply Chain zu beklagen hatten und so ihre Aufträge nicht erwartungsgemäss ausführen konnten. Ebenfalls waren grenzüberschreitende Geschäfte für Wochen praktisch unmöglich.

Entsprechend der ausserplanmässigen Situation ist Kreditnehmern geraten, die Kreditverträge aus dem Ordner zu holen und die sogenannten Covenants nochmals im Detail zu studieren. Denn was in guten Jahren zu keinen Problemen führt, könnte sich eben jetzt, genauer beim nächsten Geschäftsabschluss, negativ auf die Kreditbeurteilung der Kapitalgeber auswirken. Mit den im Kreditvertrag zugestimmten Covenants, zu Deutsch Vereinbarungen, geben sich Banken das Recht, Anpassungen beim Preis oder der Höhe des Kredites vorzunehmen, wenn gewisse Punkte vom Kreditnehmer nicht erfüllt werden.

Grundsätzlich lassen sich zwei Arten von Covenants unterscheiden. Zum einen sind dies die Non-Financial Covenants, welche sich nicht direkt auf die Finanzkennzahlen beziehen und die Financial Covenants, welche direkt aus der Erfolgsrechnung, Bilanz und der Cash Flow Rechnung abgeleitet werden.

Bei den Non-Financial Covenants ist die pari-passu Klausel wohl die gängigste. Diese besagt, dass für gegenwärtige oder zukünftige Kredite die Gleichrangverpflichtung für den aktuellen Gläubiger gilt. Oder die Negativverpflichtung, die regelt, dass der Kreditnehmer keine Pfänder, welche vom aktuellen Kapitalgeber belehnt werden, ohne dessen Zustimmung anderweitig einsetzen werden, als vereinbart. Bei Immobilieninvestoren findet man oft Klauseln vor, welche die aktuellen Mieterspiegel per Ende Jahr und neue Verkehrswertschätzungen von einem der Bank genehmen Bewerter verlangen.  

Sind diese Non-Financial Covenants auch in Zeiten von Corona gut erfüllbar, sieht es bei den Financial Covenants schwieriger aus. Vor allem Kennzahlen, welche sich auf EBIT und EBITDA beziehen, werden nach den verlorenen Monaten kaum zu erreichen sein. Für Besitzer von Renditeliegenschaften und Hotelbetrieben werden die nachfolgenden zwei Kredit Covenants zur Herausforderung.  

Belehnungshöhe
Der Wert einer Renditeliegenschaft wird oft anhand der Discounted Cash Flow Methode (DCF Methode) ermittelt. Gingen Bewerter, Liegenschaftsbesitzer und Kapitalgeber in den letzten Jahren von konstanten bis leicht steigenden Erträgen über die lange Frist aus, ist es gut möglich, dass es hier kurzfristig zu Korrekturen kommt. Denn bei tieferem EBITDA verringert sich auch der freie Cash Flow, was den Wert der Liegenschaft reduziert. Auch kann es möglich sein, dass aufgrund der neuen Risiken der Risikozuschlag für den Zinssatz für die Diskontierung erhöht wird. Wer eine aggressive Fremdfinanzierungsstrategie wählt, wird in der aktuellen Situation wohl weniger ruhig schlafen als jene, die mit weniger Fremdkapital auskommen. Immobilieninvestoren welche den Fremdkapitalanteil unter 60% halten, wird die Krise nicht in Amortisationsverpflichtungen führen, sofern die Einnahmen bald wieder das Vorkrisenniveau erreichen.

Zinsdeckungsgrad
Der Zinsdeckungsgrad berechnet sich indem der EBIT durch den Finanzaufwand dividiert wird. Ein hoher Zinsdeckungsgrad signalisiert ein geringes Zinsausfallrisiko und voraussichtlich eine reibungslose Zinsdienung eines Unternehmens. Bleibt der Finanzaufwand gleich hoch und fallen die Einnahmen während einer gewissen Zeit weg, wird das Erreichen der im Kreditvertrag definierten Grösse deutlich schwieriger. Unternehmen, welche einen Covenant zum Zinsdeckungsgrad oder eng. Interest coverage im Kreditvertrag haben, sollten diese Kennzahl schnellstmöglich simulieren und das Gespräch mit dem Kreditgeber suchen, sofern es betreffend diese Kennzahl knapp wird. Je nach Verwendung der Finanzierung kann im Zinsdeckungsgrad neben der Zinslast auch die Amortisationszahlung eingerechnet werden. Dies wird individuell in den jeweiligen Kreditverträgen geregelt.   

Betrachtet man die oben erwähnten Covenants, neben denen es übrigens noch weitere gibt, ist der Zinsdeckungsgrad wohl der am verhängnisvollste in Zeiten von Corona. Denn bei geschlossenen Restaurants, Hotels und Fabriken wird es für Kreditnehmer schwierig sein, diese Kennzahl zu erreichen. Es bleibt zu hoffen, dass Kreditgeber unter der aktuellen Situation Verständnis aufbringen und nicht noch höhere Risikozuschläge in die Marge einkalkulieren.

Einsparpotenzial bei der Fremdfinanzierung

Kann man auf der Ertragsseite nichts mehr optimieren, lohnt es sich also umso mehr, die Kostenseite unter die Lupe zu nehmen. Auf der Finanzierungsseite stehen in Zeiten von negativen Zinsen Instrumente zur Verfügung, mit welchen sich die Zinskosten um die Höhe der Negativzinsen reduzieren lassen. Nach wie vor rechnen Banken mit einer Zinsuntergrenze, dem sogenannten Floor, von null Prozent plus Marge. Indem ein Kreditschuldner ein Darlehen ohne Floor aufnehmen kann, spart dieser, mit dem von der SNB angepeilten Negativzins von -0.75% pro Jahr, auf seinem Fremdkapital. Liegt die Verschuldung bei CHF 10 Mio., liessen sich also CHF 75’000 pro Jahr sparen. In den aktuellen Zeiten täten Hotels, Immobilieninvestoren und KMU also gut daran, die Fremdfinanzierung auf Optimierungspotenzial zu prüfen. Denn mit der Reduktion der Finanzierungskosten kann man durchaus mehreren Angestellten den Lohn zahlen.

Musste man in den letzten Monaten oft schnelle Entscheide treffen, ist es für die Zukunft zentral die Fremdfinanzierung im Detail unter die Lupe zu nehmen und diese neu zu verhandeln. Denn das Unternehmen, welches sich jetzt gut aufstellt, kommt bestimmt auch durch eine nächste Krise.

Verfasser: Andreas Weber

Corefinanz AG
Mainaustrasse 34
8008 Zürich
+41 (0) 44 269 80 82

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