Negativzinsen: Wie sich die Swap-Hypothek wieder ins Gleichgewicht bringen lässt.

Die im Volksmund bekannten Swap-Hypotheken hatten eine Zeitlang Hochkonjunktur bei Schweizer Immobilieninvestoren. Spätestens bei der Einführung der Negativzinsen im Jahr 2015 stellte sich heraus, dass ein wesentlicher Punkt in den Kreditverträgen, respektiven Swap-Verträgen, verloren ging: Die Symmetrie zwischen dem Kreditvertrag und dem OTC-Rahmenvertrag. Was war passiert? Die Swap-Hypothek ist eine Kombination aus einer Libor/Saron-Hypothek (erster Vertrag) und einem Zins-Swap (zweiter Vertrag). In der Libor-Hypothek (zukünftig Saron) zahlt der Schuldner der Bank den Libor-Zinssatz plus die vereinbarte Kreditmarge. Im Zins-Swap zahlt der Schuldner der Bank den fixen Zinssatz und erhält im Gegenzug den Libor-Zinssatz. Netto zahlt der Schuldner der Bank also die Kreditmarge auf der Hypothek plus den fixen Zinssatz des Zins-Swaps.

Zahlungsströme sind nicht mehr im Gleichgewicht

Im ersten Vertrag, dem Kreditrahmenvertrag zwischen der Bank und dem Schuldner wurde geregelt, dass der Zinssatz für eine Hypothek mindestens null Prozent plus Marge beträgt. Im zweiten Vertrag, dem OTC-Rahmenvertrag (Swap-Vertrag), besteht keine Regelung, dass die Zinsen nicht negativ sein dürfen. Dieser Umstand hat zur Folge, dass in einem negativen Zinsumfeld – wie es seit Januar 2015 in der Schweiz der Fall ist – die Zahlungsströme nicht mehr im Gleichgewicht stehen. Denn die Bank erhält im Kredit mindestens null Prozent plus Marge und im Zins-Swap muss der Schuldner den fixen Zinssatz plus den negativen Libor-Zins an die Bank entrichten. In der Summe zahlt der Schuldner der Bank mehr, als dass vor beispielsweise zehn Jahren erklärt wurde.

Wie lassen sich Negativzinskosten reduzieren?

Seit nun mehr als sechs Jahren stehen Hypothekarnehmer mit Zins-Swaps vor der Herausforderung, wie sie die Negativzinskosten reduzieren können. Ab einem Zins-Swap-Volumen von CHF 10 Mio. schlagen ca. CHF 75000 pro Jahr zu buche, wenn die Negativzinsen bei den von der Nationalbank angepeilten -0.75% liegen. Lösungen zur Reduktion der Kosten durch die Negativzinsen sind gefragt.

Eliminierung der Zins-Nulluntergrenze (Floor)

Eine Möglichkeit, den so genannten Floor in den Kreditverträgen zu umgehen, ist die Aufnahme von Fremdfinanzierungen über institutionelle Kapitalgeber. Da diese Kapitalgeber oft kein Hypothekarteam beschäftigen, ist es sehr wichtig, dass man ein sauber aufbereitetes Kreditdossier mit sämtlichen Unterlagen einreicht. Die Investoren starten oft mit einer Mindestrendite im negativen Zinsumfeld, was dazu führt, dass Kredite auf kurzfristiger Basis zu sehr günstigen Konditionen, manchmal zu einem negativen Prozentsatz, vergeben werden können. Eine andere Möglichkeit, den Floor in den Kreditverträgen zu umgehen, ist das aktive Management der Fremdfinanzierung mit dem Finanzierer. Hierbei wird vor allem die Theorie der Zinsparität aktiv ausgenutzt. Denn die internationalen Währungs- und Zinsmärkte hängen voneinander ab und kennen keine vertraglich festgelegten Nullzinsen. Schuldner, welche diesen Umstand kennen, können so Darlehen zu negativen Zinsen aufnehmen. Ab einem Hypothekarvolumen von über CHF 10 Mio. und einer moderaten Belehnung sind Fremdfinanzierungen zu negativen Zinssätzen möglich.

Lösungen mit Know-how umsetzen

Corefinanz entwickelt die Lösungen zur beschriebenen Swap-Problematik beständig weiter. Dank der ausgeprägten Expertise können zahlreiche Lösungen zur Eliminierung der Zins-Nulluntergrenze regelmässig für Kunden umgesetzt werden. Sie profitieren danach von transparenten Margen sowie der realen Refinanzierungsbasis am Kapitalmarkt ohne willkürliche Nulluntergrenze. Ihr Mehrwert ist üblicherweise ein fünf oder sechsstelliger Betrag pro Jahr.





Rolf Zinniker
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