Seit 2011 bewegen sich die Zinsen auf dem Geldmarkt im negativen Bereich und notieren aktuell für unterschiedliche Laufzeiten bis 30 Jahren auf dem Kapitalmarkt ebenfalls negativ. Wer auf eine Erholung des Zinsumfelds hofft, wird leider weiterhin vertröstet. Angefeuert durch die Corona-Pandemie fluten Zentralbanken die Realwirtschaft mit Bargeld via geldpolitische Massnahmen wie Leitzinssenkungen und Wertpapierzukäufen und drücken damit die Zinsstrukturkurven weiter ins Minus. Es ist davon auszugehen, dass die Zentralbanken die Leitzinsen weiterhin tief behalten. Im Sinne von «darf es noch ein bisschen weniger sein?» ist eine weitere Senkung der Leitzinsen nicht auszuschliessen.

Zinsstrukturkurve / Swapsätze für unterschiedliche Laufzeiten

Quelle: Bloomberg / Corefinanz

Diese langanhaltende Störung im Zinsumfeld in der Schweiz sowie in der Europäischen Union erhöht das Risiko von möglichen Preisblasen und deren plötzlichen Korrektur in verschiedenen Märkten. So auch im Immobilienmarkt. Durch den anhaltend tiefen Zins und damit einhergehendem Anlagenotstand erhoffen sich viele Anleger positive Renditen durch Investitionen in Renditeliegenschaften. Weder das hohe Preisniveau für Renditeliegenschaften in und rund um die städtischen Ballungszentren wie Zürich oder Genf noch kurzfristige Leerstände vermögen die Investoren abzuschrecken.

Die zunehmende Verschiebung des Arbeitsplatzes ins Homeoffice, getrieben durch die Empfehlungen des Bundesamtes für Gesundheit (BAG) und durch Schutzkonzepte im Sinne von Rotationsplänen für Arbeitnehmende, reduzieren insgesamt die Nachfrage nach Büroräumen. Es ist zu erwarten, dass die Büroflächennutzung auch in naher Zukunft nicht weiter zunimmt und sich ein entsprechender Preisdruck bemerkbar macht. Ob eine Erholung bei Gewerbeliegenschaften nach überstandener Krise einsetzen wird, ist abhängig davon, inwieweit Unternehmen und ihre Mitarbeitenden sich im neuen gelebten Modus zurechtgefunden und ihre Abwägungen durchgeführt haben, wie viel Geschäftsräume noch wirklich benötigt werden[1]. Eine strukturelle Nachfrageänderung für Gewerbeliegenschaften ist zumindest vorstellbar und wird sich über die nächsten Jahre hinweg klarer abzeichnen.

Nachlassende Gewerbenachfrage, steigende Leerstandsquoten und damit Preisdruck auf Gewerbeliegenschaften – eine delikate Angelegenheit für mehrere involvierte Parteien. Geschäftsmieter, die aufgrund von langfristigen Mietverträgen (im Schnitt 5 Jahre und länger) einen Fixkostenblock trotz wegfallenden Erträgen in der Corona-Krise finanzieren müssen. Vermieter, die potenziell Stundungen verkraften müssen aufgrund von Zahlungsausfällen der Mieterschaft und zuletzt auch die Finanzierungspartner der Liegenschaftseigentümer, die ein potenzielles Ausfallrisiko ihrer ausstehenden Unternehmenskredite im Auge behalten müssen. 

Trotz Corona-Krise hat der Wanderungssaldo der ständigen Wohnbevölkerung in die Schweiz angehalten und legte von Januar bis Oktober 2020 sogar nochmals zu, währenddem der Wanderungssaldo für Kurzaufenthalte bspw. signifikant abgenommen hat[2]. Verhältnismässig hohe Löhne, moderate Steuerbelastungen und ausgebaute Sozialleistungen sprechen nach wie vor qualifizierte Arbeitskräfte aus der ganzen Welt und insbesondere aus dem EU-Raum an. Schliesslich ist die Konjunktur und damit einhergehend die Beschäftigung ein wichtiger Treiber für die Zuwanderung und die Wohnungsnachfrage. Die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den Mietwohnungsmarkt lassen sich damit aktuell nur schwer abschätzen.

Glaubt man dem Swiss Real Estate Bubble Index der UBS, hat sich der Index im dritten Quartal 2020 verschärft für den Eigenheimmarkt[3]. So sieht die UBS das Preisniveau als auch die Hypothekarvergabe als nicht nachhaltig an. Hierbei liegen frappante regionale Unterschiede vor und zeigen ein hohes Risiko rund um die Stadt Zürich sowie die Zentralschweiz. Währenddem die Bautätigkeit für Wohneigentum im Vergleich der Vorjahre auf tiefem Niveau verharrt, ist die Nachfrage für Wohneigentum höher (unter anderem auch aufgrund der sehr tiefen Hypothekarzinsen)[4].

Häufen sich nun die Anzeichen einer veritablen Immobilienblase?

Pauschal lässt sich diese Frage nicht beantworten. Die Entwicklungen in den unterschiedlichen Segmenten der Gewerbe- und Wohnrenditeliegenschaften bis hin zum bewohnten Eigentum unterscheiden sich und leichte Überhitzungserscheinungen treten regional sicherlich zum Vorschein. Ferner ist die Krise noch nicht ausgestanden und die Auswirkungen auf Immobilienportfolios noch nicht eindeutig umrandet.

Wie sieht es bei Ihrem Immobilienportfolio aus?

Wir helfen Ihnen gerne relevante Fragen zu stellen zu Ihrem Immobilienportfolio und der zugrunde gelegten Kapital- und Zinsstruktur. Als erfahrene Finanzierungsberater zeigen wir Ihnen unabhängig neue Aspekte Ihrer Finanzierung auf und optimieren diese auch in volatilen Zeiten. Treten Sie unverbindlich mit uns in Kontakt – wir helfen Ihnen gerne: 044 269 80 80 oder info@corefinanz.ch.


[1]      Siehe auch Interview unter pwc_press_20200604_NZZ.pdf  

[2]      Statistik Zuwanderung, Oktober 2020 unter Statistik Zuwanderung (admin.ch)

[3]      UBS Swiss Real Estate Bubble Index | UBS Global

[4]      Baubewilligungen: Bautätigkeit im Mietsegment bleibt hoch. Immobilienmonitor Q3 2020 | Credit Suisse Schweiz (credit-suisse.com)

Verfasser: Raphael Sousa

Corefinanz AG
Mainaustrasse 34
8008 Zürich
+41 (0) 44 269 80 84

Schreiben Sie einen Kommentar

Ihre E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.